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楼市三变加速回归居住属性加速去杠杆

来源: 2018年08月01日

楼市“三变”:加速回归居住属性 加速去杠杆

这个清明假期的行情还是冷清,来现场咨询的客户很少,估计同比下降了10%,成交的更少了。某二手房中介机构置业顾问对中国证券报说。

市场降温的背后折射了楼市的变化:买房的变了,投机客离场,以房换房的刚需占比提升

楼市三变加速回归居住属性加速去杠杆

,购房成本增加了,全款购买方式增多了;卖房的开发商也变了,不敢拿地王,想方设法降杠杆;政策预期也变了,从年初幻想政策松动到现在预期政策从严、优化,长效机制也在逐步落地。这些将推动未来行业发展逻辑的深刻转变,租售并举之下,楼市正加速回归居住属性。

购房群体切换

售楼处客流量虽比去年清明节明显提升,但与之前几年差别仍然较大。北京丰台区天悦壹号售楼经理对说。调研的丰台区天悦壹号位于丰台新宫商圈,目前均价在每平米85000元左右。按照目前调控政策和买房人的需求,预计今年价格会保持平稳。政策方面可能不会放松,至于是否会更加严格还要看市场情况。

同时,房地产信贷也在不断收紧。售楼经理称,房贷利率政策仍然比较紧,银行会根据购房者资质等条件综合审定,目前最低也要基准上浮5%,上浮10%至20%也比较常见。折扣等房贷优惠政策目前基本是没有了。

二手房方面,上述中介机构置业顾问举例称,北京市文慧园附近小区62平方米的两室一厅,2月底成交价是492万元。同一小区、同样户型,去年2月成交价可达550多万元。

事实上,房贷收紧对购买力和购买结构也形成较大影响。有房屋中介表示,首付比提高后,炒房现象少了很多。换房和刚需则比以前多了。利率方面,北京地区目前最便宜的是基准上浮5%,一般上浮5%到10%不等。放款速度比以前慢多了,银行审核更严格,额度也少了。

链家研究院首席市场分析师许小乐表示,严调控结束了北京房价连续17个月的上涨势头,随后出现连续9个月下跌,累计跌幅15%左右。无论是单看北京还是其他热点城市,可以说调控起到了预期效果。

从需求结构看,认房又认贷对换房交易影响更大。许小乐称,有贷款记录均被认定为二套,首付上提到60%或80%,房贷利率上浮20%,导致换房首付比例大增。同换房首付比例大增不同的是,纯刚需首付在调控前后没有变化,因此调控后刚需成交占比有明显增加。

加速去杠杆

在楼市严调控下,开发商压力陡增。在热点城市,无论是销售价格和速度,还是融资渠道和成本均不同程度的受到影响。

从之前屡屡出现的地王来看,在2017年几乎绝迹。土地流拍情况开始增多。国泰君安分析师谢皓宇表示,今年1月一线城市出现四块流拍地块,是2014年4月以来一线城市流拍地块数量最高的一个月,二三线城市流拍情况在逐渐增多。

中国指数研究院研究报告指出,房住不炒成为2018年房地产市场主基调,一二线城市延续此前调控并加大土地供应,高溢价拿地已成小概率事件;三四线城市热度分化,部分城市承接外溢需求热度上升。

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