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公租房价格难确定低于市场价外需地方政府平

来源: 2018年08月01日

公租房价格难确定 低于市场价外需地方政府平衡

住建部发布公共租赁住房管理办法,租金低于市场价格,外来务工人员也可以申请。公租房,光是租金低于市场价格还不够。

据经济之声《央广财经评论》报道,住建部今天(12日)上午发布了《公共租赁住房管理办法》。《办法》对公共租赁住房的申请条件、运营监管、退出机制等作出了明确规定。同时规定,公共租赁住房可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持,社会力量投资。

住建部新发布的办法有几项值得大家注意。第一,申请人必须同时具备以下几点条件:申请人在本地无住房或者住房面积低于规定标准;申请人的收入、财产低于规定标准;申请人为外来务工人员的,在本地稳定就业达到规定年限。第二,《办法》规定,公共租赁住房的租金标准应当略低于同地段住房的市场租金水平,低于市场价是基本原则,并且价格是要随行就市、定期调整的

公租房价格难确定低于市场价外需地方政府平

。这样做的目的是为了鼓励社会力量投资建设公共租赁住房,同时引导和规范房地产租赁市场。

另外,《办法》在公共租赁住房的退出机制方面,也做了比较详细的规定。比如,承租人有转借、转租或者擅自改变用途、破坏或者擅自装修且拒不恢复原状的,应当退回公共租赁住房;承租人累计拖欠6个月租金、未按规定申请续租的,应当腾退公共租赁住房;承租人有不符合续租条件、获得其他住房,并不再符合公共租赁住房配租条件的,应当在给予的搬迁期内腾退。

众人期待的公租房管理办法总算发布了,其中的内容也比较详细。然而在现实中不少人抱怨,一是公租房总量偏少,好多人说来到一个城市之后,几乎没怎么见过公租房,公租房难以普惠,或者说分给了不应该获得保障的人。另外,还有人对略低于市场价这个词不满意,像北京、上海这样的高房价城市,租金略低于市场价,大多数人可能还是租不起。看来,公租房的分配和管理,不光是租金低于市场价就能解决问题的。就管理办法的发布和社会管理的进程,经济之声特约评论员、上海易居房地产研究院副院长杨红旭做出了评论。

杨红旭:中国在2009年开始大力度推进保障房建设,而且保障方式发生了转变。2009年之前,保障房主要是经济适用房加少量的廉租房;2009年到现在,保障方式由所谓的出售经济适用房,逐渐转变为重组公租房,所以这两年公租房的建设力度比较大,但是公租房的运作模式,比经济适用房要复杂的多。

因为经济适用房开发完了就可以卖,卖了之后资金就可以回笼,但公租房投入产出周期特别长。2010年几个部委联合发布了一个公共租赁房指导意见,指导意见就是大方面大方针的界定,直到现在又出了一个办法。从文件的措词上和名词上就可以看出,管理办法要比指导意见更加细化、更加深入,经过这几年的建设、投资和运营,积累了一些经验,矛盾也暴露出来了。所以在这个时间结点把公租房好好梳理一下,在它的运作机制方面有一个界定,是有助于中国保障房体系中的领军产品有序健康发展的背景。

领军产品在发展中积累了一些经验,但同时也暴露出一些矛盾,比如办法中说租金要略低于市场价,那么这个价格能不能低到低收入群体可以接受的程度,或者是负责建公租房的地方政府,或者是提供公租房的开发商愿不愿意承受,这些都给价格标准的制定带来一定阻力,杨红旭表示公租房的价格目前确实很难确定。

杨红旭:公租房的价格现在很难确定。很多人认为,指导方针就是略低于市场水平,但是略低于多少很难界定,因为中国的房租的水平是远远低于房价水平的。按国际上所谓租售比或称为回报率,中国的很多住宅租金回报率只有2%到3%,远远低于全社会合理的的5%到6%的投资回报率。即便是按照中国的租金水平,无论是政府还是企业投资公共租赁房,按照市场租金也很难赚钱,现在略低于市场资金就更赚不到钱了。所以国家必须要给予投资开发管理方政策支持,减免土地出让金是、税费等,只有这样才能够使投资者和运营者有利可图。

第二个方面对市场需求方来说,如果是跟市场租金价格一样,他们宁可去市场租房子,愿意在哪里租在哪租。所以略低于还需要地方政府在实际的试验的过程中找到一个均衡点,房子既能够减少运营机构投资者的负担,同时又能让真正的需要者愿意来租。

有六成以上香港的公租房,租金只占到家庭收入的1/10,有人建议,能不能效仿香港,也划定一条线或者跟我们的家庭收入来挂钩?杨红旭认为,这是两个不同的概念。

杨红旭:香港的公共租赁房是公屋,公屋的租金价格特别低,相当于中国的廉租房。廉租房针对的是城镇的低收入家庭,租金水平特别低,但是我们的公租房跟廉租房是不一样的产品。

公租房面对的客户比较多,包括城镇的低收入家庭、外来务工人员、也刚毕业的学生等,覆盖面大,所以门槛比廉租房高。如果按廉租房标准去建,重庆要建四千万平米,地方政府负担不起这样一个沉重的包袱,我们还不能盲目跟香港比。

前一阵子媒体暴光了关于公租房的尴尬,一方面,收入夹心层无法享受公租房,另外一方面,符合申请条件的人却不想申请公租房,他们对于房源的条件不满意。杨红旭表示,即使办法出台了,也化解不了这个矛盾。

杨红旭:这个办法还是一个粗线条的规定。比如一个地方政府、一个城市,要建十个公租房项目,该如何布局?是在市中心还是郊区?是在远郊还是近郊?地方政府在建设过程中,位置选择、家具的配套都很重要,最重要的是必须要让真正的困难群体愿意去租。但这个管理办法只是在投资管理运营退出方面,做了粗线条的界定,还不能立即成为地方政府可以执行的细则,地方政府要根据实际情况进行政策配套。

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